Рост числа мошеннических схем с недвижимостью, в которых продавцов убеждают действовать под легендой «спецслужб», сформировал рисковую судебную практику для добросовестных покупателей. Даже при подтвержденной дееспособности продавца сделка может быть оспорена, а покупатель лишится и денег, и жилья. В практике нашего правового бюро было аналогичное дело, где выходом из правового тупика стала уникальная конструкция с участием инвестора.
Как пенсионерка лишилась квартиры и денег под влиянием мошенников
В 2023 году к нам обратился покупатель, который приобрел трехкомнатную квартиру в центре Казани стоимостью 4,88 млн руб. у 68-летней пенсионерки. Однако через месяц женщина подала заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.
Причина, по которой она решила вернуть квартиру, довольно популярна в последнее время: пенсионерка утверждала, что ее ввели в заблуждение — якобы она выполняла команды сотрудников спецслужб, которые проводили «спецоперацию по поимке преступников». Все полученные от продажи деньги женщина передала неустановленному курьеру. Через две недели пенсионерка поняла, что никаких спецслужб не было, ее обманули мошенники, так что она наняла адвоката и обратилась в суд.
Примечательно, что у продавца была справка из психоневрологического диспансера о том, что она не состоит на учете у психиатра. Часто такую справку ошибочно воспринимают как подтверждение дееспособности. На деле она лишь фиксирует отсутствие психиатрического диагноза. Судебная практика показывает: сделки могут оспариваться не из-за психического заболевания, а из-за введения человека в заблуждение — это разные основания.
Судебный процесс: от признания сделки недействительной до компромисса
В суде первой инстанции, где разбирательство длилось около года, была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Ее выводы подтвердили, что продавец действовал под влиянием заблуждения. Иск пенсионерки был удовлетворен, договор купли-продажи квартиры признали недействительным, однако в возврате денег покупателю суд отказал — средства к тому моменту бесследно ушли мошенникам.
Мы совместно с юристом нашего бюро Дианой Афониной подали апелляцию в Верховный суд Республики Татарстан. Спустя девять месяцев разбирательств удалось добиться назначения повторной экспертизы по дееспособности женщины, однако пенсионерка отказалась от нее. Суд обязал продавца внести средства на депозит, но реальной финансовой возможности для этого у продавца не было, что создало классический правовой тупик.
В результате мы разработали альтернативный механизм урегулирования спора, а именно предложили заключить мировое соглашение с привлечением частного инвестора. Когда родные пенсионерки поняли, что дело будет проиграно, они нашли среди знакомых человека, кто хотел бы купить квартиру, и далее дело развивалось так: